Thị trường bất động sản Hà Nội đang đối mặt với những thách thức do nguồn cung hạn chế và sự mất cân đối giữa cung và cầu, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở bình dân. Tuy nhiên, sự phát triển cơ sở hạ tầng trong tương lai dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ở các tỉnh lân cận với giá cả hợp lý hơn và diện tích đất rộng hơn.
Mục lục
Tình hình thị trường BĐS Hà Nội nửa đầu 2024
Tình hình thị trường BĐS Hà Nội nửa đầu 2024 tiếp tục tăng giá
Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao
Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam, quý IV/2023 ghi nhận nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua trên cả hai phân khúc nhà thấp tầng và căn hộ tại Hà Nội.
Phân khúc căn hộ
Trong quý IV/2023, nguồn cung căn hộ hạng B tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ đạt 10.403 căn, trong đó căn hộ hạng B chiếm 84%.
Phân khúc nhà thấp tầng
Năm 2023, tổng nguồn cung mới của phân khúc này đạt 272 căn, giảm 82% so với năm trước. Trong đó, nguồn cung mới bao gồm 58 căn từ dự án Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm 44%.
Khoảng giá phổ biến
Giá các căn hộ vẫn ở mức cao, với 63% nguồn cung mới có giá từ 51-70 triệu VNĐ/m2, tăng 24% theo năm. Căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% lượng giao dịch, tăng 21% so với năm trước. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 42% số lượng căn bán được, tăng từ mức 3% năm 2019. Căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ VNĐ chiếm 55% thị phần, trong khi chỉ 3% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ.
Giá sơ cấp tăng
Dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá, lượng hàng tồn kho nhà thấp tầng giá cao đã đẩy giá sơ cấp tăng. Ví dụ, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu VNĐ/m2 do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã bán hết trong quý III/2023.
Nhận định từ chuyên gia
Số lượng căn hộ bán được của căn hộ trong quý IV/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng lại có lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm. Số lượng giao dịch trong quý IV/2023 giảm 37% theo quý và 67% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm % theo quý và 12 điểm % theo năm. Năm 2023, chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch thấp tầng giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ trong 2023 chỉ đạt 36%, giảm 31 điểm % theo năm.
Số lượng căn hộ bán được của căn hộ trong quý IV/2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm
Thực tế cho thấy, số lượng căn hộ bán được của quý IV/2023 chủ yếu là những dự án mà chủ đầu tư có uy tín, đảm bảo về pháp lý, hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do vậy, dù được hỗ trợ về mặt lãi suất cho vay ngân hàng đối với nhu cầu ở thực, người mua có những quan ngại nhất định về yếu tố pháp lý.
Cơ hội nào cho người mua nhà có nhu cầu ở thực?
Nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.
Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới
Đồng thời, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.
Báo cáo của Savills cũng cho rằng, đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.
Lời kết
Trên đây là những thông tin thị trường BĐS Hà Nội nửa đầu 2024 để anh chị tham khảo. Nếu anh chị đang cần những thông tin chi tiết khác về những dự án hấp dẫn đang mở bán, vui lòng gọi hotline để được hỗ trợ tận tình nhất.
